Ai găsit cumpărător pentru apartamentul din Constanța. V-ați înțeleses la preț, creditul cumpărătorului este pre-aprobat, iar următorul pas este semnarea la notar. La cabinet, notarul v-a cerut extrasul de carte funciară actualizat, copia actului de intabulare, copia contractului de vânzare-cumpărare prin care ai dobândit apartamentul și copia releveului. Nu ai niciunul dintre aceste documente. Programarea la notar a fost anulată, iar cumpărătorul a început să se gândească la alte opțiuni.
Situația aceasta se repetă frecvent. Mulți vânzători ajung la notar fără documentația cadastrală completă, ceea ce duce la amânări, complicații și uneori la pierderea tranzacției. Vestea bună este că toate actele necesare pot fi obținute online, iar dacă știi din timp ce îți trebuie, poți pregăti dosarul complet înainte de programarea la notar.
Ce acte cadastrale solicită notarul pentru vânzarea unui apartament
La autentificarea unui contract de vânzare-cumpărare pentru un apartament, notarul public are obligația legală de a verifica situația juridică a proprietății. Pentru aceasta, solicită următoarele documente cadastrale:
- Extras de carte funciară pentru informare – documentul principal care confirmă proprietarul actual, suprafața, numărul cadastral și toate sarcinile existente (ipoteci, interdicții, litigii). Notarul solicită de regulă un extras emis recent, nu mai vechi de 30 de zile.
- Copia actului de intabulare – documentul prin care dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară. Confirmă modul în care proprietatea a fost dobândită și înregistrată oficial.
- Copia contractului de vânzare-cumpărare (sau a altui document de dobândire – certificat de moștenitor, act de adjudecare, donație, etc.) – dovedește temeiul juridic prin care vânzătorul a devenit proprietar.
- Copia releveului – planul tehnic al apartamentului care arată configurația interioară: camere, dimensiuni, suprafețe. Este obligatoriu pentru apartamente, case și locuri de parcare situate în construcții (subterane sau supraterane).
Ce acte cadastrale solicită notarul pentru vânzarea unui teren sau a unei case cu teren
Pentru vânzarea unui teren sau a unei case cu teren, documentația necesară este similară, cu o diferență importantă: în loc de releveu, notarul solicită copia planului de amplasament și delimitare (PAD).
- Extras de carte funciară pentru informare – la fel ca în cazul apartamentului, confirmă proprietarul, suprafața și sarcinile existente.
- Copia actului de intabulare – documentul de înscriere a dreptului de proprietate în cartea funciară.
- Copia contractului de vânzare-cumpărare (sau a documentului de dobândire – certificat de moștenitor, act de adjudecare, etc.) – temeiul juridic al dreptului de proprietate.
- Copia planului de amplasament și delimitare (PAD) – arată forma terenului, limitele proprietății, suprafața și modul în care este amplasată construcția pe teren (dacă există). Pentru terenuri și case cu teren, notarul solicită PAD-ul în loc de releveu.
Cerințele exacte pot varia de la un notar la altul și în funcție de complexitatea tranzacției, dar documentele de mai sus sunt solicitate în mod standard.
De ce extrasul CF actualizat este primul document pe care trebuie să-l obții ca vânzător
Extrasul de carte funciară este documentul care confirmă că tu ești proprietarul legal al imobilului și că ai dreptul de a-l vinde. Fără acesta, notarul nu poate autentifica contractul.
Dar extrasul CF nu servește doar ca dovadă de proprietate. Partea a III-a a extrasului arată toate sarcinile existente asupra proprietății: ipoteci bancare, interdicții de înstrăinare, litigii notate, servituți sau dreptul de uzufruct al unei alte persoane. Dacă oricare dintre acestea există, trebuie rezolvată înainte de vânzare sau cel puțin discutată cu cumpărătorul și cu notarul.
Un extras CF recent te ajută să identifici din timp orice problemă care ar putea bloca tranzacția. Multe blocaje la notar apar tocmai pentru că vânzătorul descoperă abia acolo că are o ipotecă neradiată sau o notare uitată în cartea funciară.
Important: extrasul de carte funciară este un document public. Atât tu ca vânzător, cât și potențialul cumpărător, puteți solicita extrasul CF pentru orice proprietate din România.
Copia intabulării și copia documentului de dobândire – de ce le cere notarul
Copia actului de intabulare confirmă modul oficial în care dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară. Notarul verifică acest document pentru a se asigura că înscrierea este corectă și completă.
Copia contractului de vânzare-cumpărare (sau a altui document de dobândire) dovedește cum ai devenit proprietar. Dacă ai cumpărat proprietatea, notarul va solicita copia contractului original. Dacă ai moștenit-o, va fi necesar certificatul de moștenitor. Pentru alte situații – donație, act de adjudecare la licitație, hotărâre judecătorească – se solicită documentul corespunzător.
Aceste documente se obțin din arhiva OCPI sub formă de copii certificate, cu valoare oficială. Pentru a le solicita, trebuie să ai calitate de interesat (proprietar, moștenitor, împuternicit, chiriaș, etc.) – ca vânzător și proprietar al imobilului, îndeplinești automat această condiție.
Releveu sau PAD? Ce document tehnic ai nevoie în funcție de ce vinzi
Releveul este planul interior al proprietății – arată configurația camerelor, dimensiunile, suprafețele utile și construite. Notarul verifică releveul pentru a se asigura că descrierea proprietății din contractul de vânzare corespunde cu ceea ce este înregistrat oficial la OCPI. Dacă ai făcut modificări interioare (pereți dărâmați, camere unite, balcoane închise) și nu ai actualizat releveul, aceasta poate bloca tranzacția.
Releveul se aplică pentru apartamente, case și locuri de parcare situate în construcții (subterane sau supraterane). Locurile de parcare la nivel de sol nu au releveu – acestea sunt parcele de teren cu documentație cadastrală proprie.
Planul de amplasament și delimitare (PAD) este documentul tehnic specific terenurilor. Arată forma terenului, limitele proprietății, suprafața și, dacă pe teren există o construcție, modul în care aceasta este amplasată. Pentru vânzarea unui teren sau a unei case cu teren, PAD-ul confirmă că suprafața și limitele corespund cu înregistrarea oficială.
Pe scurt: apartament = releveu, teren sau casă cu teren = PAD. Casele pot avea releveu în documentația cadastrală, dar de regulă acesta nu este solicitat la vânzare. Totuși, dacă proprietatea este cumpărată cu credit, banca poate solicita și copia releveului casei.
Cum comanzi online actele cadastrale necesare pentru vânzare în 2026
Nu este necesar să te deplasezi la sediul OCPI. Toate documentele cadastrale necesare pentru dosarul de vânzare pot fi comandate online.
Pentru extrasul de carte funciară, introduci numărul cadastral sau adresa proprietății, plătești și primești documentul în format PDF cu semnătură electronică extinsă. Documentul are valabilitate deplină la notar și la toate instituțiile.
Pentru copia intabulării, copia contractului de dobândire, copia releveului sau copia PAD-ului, comanzi prin secțiunea de servicii ANCPI de pe Extrase.ro. Completezi datele proprietății, atașezi documentele care dovedesc calitatea de proprietar și primești copiile certificate pe email.
Recomandarea este să comanzi toate documentele cu cel puțin două săptămâni înainte de programarea la notar. Astfel ai timp să verifici dacă totul este în ordine și să rezolvi eventualele probleme (ipotecă neradiată, releveu neactualizat, etc.) înainte de ziua tranzacției.
Cât costă și cât durează obținerea actelor cadastrale pentru dosarul de vânzare
Extrasul de carte funciară costă de la 68 de lei în regim normal, cu livrare în 24 de ore. În regim de urgență: 87 de lei, cu livrare în 30 de minute.
Copiile din arhiva OCPI (copie intabulare, copie contract, copie releveu sau copie PAD) costă câte 180 de lei fiecare în regim normal (3-5 zile lucrătoare) sau 320 de lei fiecare în regim de urgență (1-2 zile lucrătoare).
Costul total al documentației complete pentru un apartament (extras CF + copie intabulare + copie contract + copie releveu) este de aproximativ 608 de lei în regim normal. Pentru un teren sau o casă cu teren, costul este similar, înlocuind releveul cu PAD-ul. Raportat la valoarea tranzacției, este o sumă nesemnificativă care previne amânări și complicații costisitoare.
Scenarii practice – vânzări imobiliare și documentația cadastrală necesară
Scenariul 1: Vânzare de apartament cu releveu neactualizat
Mihai a vrut să vândă un apartament cu 2 camere în București. La notar, s-a descoperit că releveul oficial arăta un apartament cu 3 camere – fostul proprietar unise două camere într-una fără a actualiza documentația. Tranzacția a fost amânată cu câteva săptămâni, timp în care Mihai a trebuit să angajeze un expert cadastral pentru actualizarea releveului. Dacă ar fi comandat copia releveului din timp, ar fi descoperit problema și ar fi rezolvat-o înainte de programarea la notar.
Scenariul 2: Ipotecă neradiată descoperită la timp
Diana a decis să vândă o casă cu teren în județul Cluj. Înainte de a lista proprietatea, a comandat online extrasul de carte funciară, copia intabulării, copia contractului prin care dobândise proprietatea și copia PAD-ului. La verificarea extrasului CF, a observat că în Partea a III-a mai era notată o ipotecă veche, deja achitată dar neradiată. Dacă ar fi descoperit asta abia la notar, tranzacția ar fi fost amânată. În schimb, Diana a rezolvat radierea la bancă înainte de a programa vizionările, iar când a ajuns la notar cu cumpărătorul, dosarul era complet și tranzacția s-a finalizat fără nicio întârziere.
Cum eviți amânarea vânzării prin pregătirea din timp a documentelor cadastrale
Diferența dintre o vânzare care se finalizează rapid și una care se blochează la notar este, de cele mai multe ori, pregătirea documentației cadastrale. Extrasul de carte funciară actualizat, copia intabulării, copia contractului de dobândire și copia releveului (pentru apartamente) sau a PAD-ului (pentru terenuri și case cu teren) sunt documente pe care notarul le solicită în mod standard, iar obținerea lor din timp elimină surprizele neplăcute.
Poți comanda toate aceste documente online prin platforma Extrase.ro, unde primești extrasul CF în 24 de ore și copiile din arhiva OCPI în 3-5 zile lucrătoare. Documentele se emit în format PDF cu semnătură electronică sau viza oficială BCPI cu nr. de înregistrare și ștampilă, și sunt acceptate de orice notar din România.
Pregătirea dosarului complet înainte de a lista proprietatea la vânzare demonstrează seriozitate față de potențialii cumpărători și asigură o tranzacție fără întârzieri. Un dosar complet pregătit din timp înseamnă o tranzacție fără surprize la notar.
Surse imagini:
- Pexels
- Extrase.ro